¿Por qué las donaciones con reserva de usufructo dan tantos quebraderos de cabeza?

Cuando un contribuyente dona un inmueble reservándose el usufructo, suele enfrentarse a un escenario fiscal complejo que mezcla IRPF con cálculos proporcionales. Uno de los aspectos más conflictivos es el cálculo de la ganancia patrimonial y, en particular, la determinación del valor de adquisición cuando se transmite solo la nuda propiedad. En este artículo explicamos con claridad este tema, utilizando como base la Consulta Vinculante V5772-21 de la Dirección General de Tributos (DGT), y alertando sobre los errores más comunes de la Administración.

La Ley del IRPF (art. 33.1) establece que la ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición de un bien, salvo que exista norma específica que indique otra cosa.

En las transmisiones lucrativas (por ejemplo, donaciones), el donante debe declarar en su IRPF una ganancia o pérdida patrimonial, conforme al artículo 34.1.b) de la LIRPF.

¿Qué pasa cuándo se dona la nuda propiedad y se reserva el usufructo?

En muchas ocasiones, el donante no transmite el pleno dominio del inmueble, sino solo la nuda propiedad, reservándose el usufructo vitalicio. Este tipo de desmembramiento del dominio tiene importantes implicaciones fiscales, ya que el donante sigue siendo usufructuario y conserva el uso y disfrute del bien.

Este tipo de operación no tiene por objeto el 100 % del valor del inmueble, sino únicamente la parte correspondiente a la nuda propiedad, así se fija la valoración del usufructo, según la edad del usufructuario o en la fecha de la donación(según el art. 26 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).

El problema surge cuando la Administración, a la hora de calcular la ganancia patrimonial, descompone retroactivamente el valor de adquisición entre nuda propiedad y usufructo, aunque el inmueble se hubiera adquirido originalmente en pleno dominio (compraventa)

Criterio de la DGT:

Este proceder es incorrecto, tal como ha señalado la DGT en varias consultas, de forma especialmente clara.

En esta consulta, la DGT analiza el caso de una madre que dona a su hijo la nuda propiedad de una vivienda, reservándose el usufructo. La madre había adquirido el inmueble a título oneroso años atrás, en pleno dominio.

La DGT concluye de forma tajante:

“El valor de adquisición del pleno dominio del 50 por ciento de la vivienda adquirido por la madre […] será […] el importe real por el que se efectuó la adquisición, más […] el coste de las inversiones y mejoras, así como los gastos y tributos, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.”

Es decir, el valor de adquisición no puede fraccionarse artificialmente, porque se adquirió íntegramente. Lo que se transmite es la nuda propiedad, pero lo que se compró fue el pleno dominio. No procede aplicar coeficientes de desmembramiento (como el 68 % – 32 %) con carácter retroactivo.

Muchas propuestas de liquidación de la AEAT incurren en un error técnico grave: aplican los porcentajes del artículo 26 de la LISD para dividir el valor de adquisición como si en su día se hubiera adquirido la nuda propiedad y el usufructo por separado.

Esto conduce a resultados injustos, ya que minoran artificialmente el valor de adquisición, elevando la ganancia patrimonial y, por tanto, la cuota a ingresar.

El argumento suele ser que “como ahora se transmite la nuda propiedad, también hay que calcular el valor de adquisición en proporción”, lo cual carece de fundamento legal y es un disparate.

Aquí sí aplica la regla proporcional del art. 26 de la LISD, pero solo para calcular el valor de lo efectivamente transmitido: la nuda propiedad.

¿Cómo calcularlo?

Si el usufructuario tiene 75 años, el valor del usufructo es del 14 % del total. Por tanto, la nuda propiedad equivale al 86 % del valor pleno. Esta proporción se aplica sobre el valor total del bien en el momento de la transmisión para determinar el valor de transmisión, esto solo afectaría al valor de transmisión de la nuda propiedad, no al valor de adquisición histórico del pleno dominio.

Determinar el valor de transmisión: (solo nuda propiedad)

• Valora el inmueble en pleno dominio en fecha de la donación (método admitido: comprobar administración, valor de referencia, tasación, etc..)
• Aplica la proporción de la nuda propiedad según la edad del usufructuario (LISD. Art.26)

*Ejemplo orientativo: si el usufructuario tiene 75 años, el usufructo es igual al 14% por lo tanto, nuda propiedad es igual al 86% del valor pleno.

Determinar el valor de adquisición (no se prorratea)

El valor de adquisición en las transmisiones de la nuda propiedad no puede desmembrarse retroactivamente si la adquisición fue en pleno dominio. La consulta V5772-21 de la DGT es clara: el valor de adquisición es el importe efectivamente pagado, sin prorrateos.

• Si el bien se adquirió en pleno dominio, el valor de adquisición es el precio efectivo pagado más inversiones; y mejoras más gastos y tributos.
• No apliques % de nuda/uso retroactivamente.

¿Qué hacer si recibes una propuesta de liquidación incorrecta?

Los contribuyentes deben estar atentos a este punto y, si reciben propuestas de liquidación incorrectas, tienen base sólida para defenderse. La ganancia patrimonial debe calcularse con arreglo a la realidad de lo adquirido y lo efectivamente transmitido, sin artificios.

• Revisa si han prorrateado el valor de adquisición.
• Aporta escritura de compra, justificantes de precio/tributos e inversiones/mejoras.
• Cita expresamente la V5772-21 y los arts. 33, 34 y 35 LIRPF + art. 26 LISD.
• Recurso o alegaciones dentro de plazo, solicitando la corrección del método de cálculo.

Calcular la ganancia patrimonial:

Ganancia = valor de transmisión (nuda propiedad) – valor de adquisición (pleno dominio)

Si tienes dudas sobre una donación con reserva de usufructo o necesitas ayuda con una liquidación de Hacienda, consúltanos. Podemos ayudarte a evitar errores que te cuesten miles de euros injustamente.

Glosario:

• Nuda propiedad: titularidad del bien sin uso ni disfrute (separada del usufructo).
• Usufructo: derecho a usar y disfrutar un bien ajeno.
• Pleno dominio: suma de nuda propiedad + usufructo.
• Valor de adquisición: lo pagado por el bien (más mejoras y gastos/tributos no financieros) en la compra.
• Valor de transmisión: importe que se atribuye al derecho transmitido (aquí, la nuda propiedad) en la fecha de la donación.
• Desmembramiento del dominio: separación entre nuda propiedad y usufructo.
• Transmisión lucrativa: transmisión sin contraprestación (ej. Donación)
• Consulta vinculante: criterio interpretativo oficial de la DGT aplicable a casos análogos.