El Real Decreto-ley 26/2026 permite prorrogar determinados contratos de alquiler de vivienda habitual hasta dos años adicionales. Sin embargo, esta medida no se aplica automáticamente: el inquilino debe solicitarla expresamente y cumplir los requisitos previstos.
La prórroga tampoco impide que propietario e inquilino acuerden otra solución, como la firma de un nuevo contrato que permita continuar en la vivienda durante más tiempo.
¿Quién puede solicitar la prórroga extraordinaria?
La disposición final quinta se refiere a contratos vigentes al entrar en vigor la norma, en los supuestos de finalización de la prórroga obligatoria, las prórrogas tácitas o la tácita reconducción que contempla. Para la prórroga obligatoria, exige que finalice antes del 31 de diciembre de 2028.
El arrendatario debe estar al corriente del alquiler y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores.
La extensión se aplica por anualidades, hasta dos años, manteniendo las condiciones contractuales y las actualizaciones de renta legalmente procedentes.
¿Está obligado el propietario a aceptarla?
Si concurren los requisitos, la solicitud debe aceptarse, salvo las excepciones legales: otro acuerdo, un nuevo contrato o una necesidad real y acreditada de ocupación por el propietario o sus familiares.
La prórroga del artículo 10.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es preferente e incompatible con esta medida. Tampoco procede cuando se acuerda renovar o celebrar otro contrato con una renta al menos un 5 % inferior.
¿Se puede negociar una permanencia más larga?
La prórroga extraordinaria no elimina la posibilidad de negociar. Si ambas partes desean mantener el arrendamiento, pueden estudiar un nuevo contrato que ofrezca un periodo de estabilidad más amplio.
Para el propietario, conservar a un inquilino que conoce puede facilitar la gestión de la vivienda. Para el arrendatario, un nuevo acuerdo puede permitirle planificar su permanencia más allá de los dos años de prórroga.
Por ejemplo, puede resultar conveniente negociar un nuevo contrato de cinco años. Antes de decidir, habrá que comparar su duración, renta y demás condiciones con las del contrato vigente.
La renta no puede negociarse al margen de la ley
La actualización de la renta de un contrato vigente y la fijación del alquiler de un nuevo contrato son operaciones distintas.
El acuerdo entre propietario e inquilino debe respetar las limitaciones aplicables, especialmente en zonas de mercado residencial tensionado. La firma de un nuevo contrato no permite, por sí sola, elevar libremente la renta hasta el precio de mercado.
Por ello, cualquier propuesta debe examinarse conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos, teniendo en cuenta la situación de la vivienda y las características del arrendamiento.
La solicitud y los acuerdos, por escrito
Para evitar discrepancias, es recomendable dejar constancia de la petición de prórroga y conservar prueba de su envío y recepción. Si se alcanza un acuerdo distinto, también conviene documentar con claridad la duración, la renta y las condiciones pactadas.
