¿Es posible reclamar los gastos e impuestos asociados a la compraventa y a la hipoteca de una vivienda que hemos adquirido? Todos sabemos que al comprar una vivienda, nueva o de segunda mano, esta tiene una serie de gastos asociados y de impuestos que incrementan de forma notable el coste final de la operación. Ahora es posible reclamar estos gastos y recuperar así parte del dinero que pagaste por tu vivienda al considerarse una cláusula abusiva de la banca la que obligaba al comprador a hacerse cargo de todos ellos. Te vamos a explicar qué gastos puedes reclamar y cuáles no, o te será más complicado recuperar, además, te ayudamos a calcular cuánto dinero podrás recuperar.
Detalle de los gastos de hipoteca y compraventa de vivienda
Cuando acudimos a una entidad bancaria para comprar una vivienda, solemos fijarnos principalmente en el tipo de interés que esta nos va a cobrar para prestarnos el dinero con el que adquirir nuestra casa, incluso en las comisiones por dejárnoslo o si nos obliga a contratar otros productos financieros, seguros, etc, pero hay muchos más gastos e impuestos relacionados que puedes ver en esta tabla de gastos e impuestos en el caso de la compra-venta de inmuebles.
Desglosamos a continuación cada uno de estos gastos e impuestos:
Gastos de la hipoteca
En este tipo de gastos se incluyen gastos de notaría, registro, gestoría tasación y nota simple del registro de la propiedad.
– Gastos de notaría
Estos son los honorarios que pagamos al notario por dar fe de las escrituras y certificar los pasos que ha seguido el banco en el proceso de la escritura hipotecaria y de compra-venta. Estas cantidades están fijadas por ley y a partir de estos se aplicará un arancel determinado u otro en función de la extensión de la escritura, del número de copias que se hagan, la naturaleza de la vivienda objeto de la compra-venta etc. Si crees que te han cobrado de más se puede presentar una queja en el Colegio de Notarios.
– Gastos de registro
Un gasto necesario en toda compra-venta de vivienda.Esta cantidad, como la de los notarios también está regulada por ley y podemos consultarlo en el Colegio de Registradores de la Propiedad.
– Gastos de la gestoría
Un gestor o gestoría es quién realizará los dos trámites anteriores, de inscripción de la propiedad y además de la liquidación de impuestos. En general, todas las gestorías deberían cobrar un importe similar a sus clientes según los servicios prestados.
– Gastos de tasación de la vivienda
Se trata de un gasto que afecta solamente a las hipotecas, se incurre en el independientemente de que el banco nos la conceda finalmente o no. Las empresas tasadoras tienen que certificar de forma independiente el valor del inmueble. En el caso de que hablemos de una subrogación, dicho inmueble ya ha sido tasado con anterioridad por el promotor o propietario de la misma y no sería necesaria una nueva tasación.
Impuestos de la hipoteca
La hipoteca, además de los gastos, obliga al pago de un impuesto, el de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) cuyas peculiaridades y cuantía explicamos a continuación.
– IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)
Este impuesto suele suponer entre un 0,5 % y un 1,5% del precio de compraventa de la vivienda, está transferido a las distintas comunidades autónomas, por lo que puede variar de una a otra. Puedes consultar aquí cuál es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que se paga por tu CCAA.Para el caso de la hipoteca oscila entre el 0.75% y el 1% del valor de la hipoteca, que calcula el banco sumando capital prestado, interés ordinarios y de demora, costes y gastos. Por ejemplo, en Madrid se paga un tipo Tipo general 0.75% o del 0,4% en las viviendas con protección pública mayores de 90 metros cuadrados útiles y también en viviendas libres con importe escriturado menor o igual de 120.000 €. En Cataluña el tipo es el doble, con un tipo general 1,5%, siendo medio punto menor, es decir, del 1% en el caso de constitución de préstamos hipotecarios para hechos imponibles devengados hasta el 30/06/2010.
Hasta aquí tenemos los gastos e impuestos correspondientes a la hipoteca, veamos ahora los referentes a la compra-venta de la vivienda.
Gastos de la compraventa de vivienda
Aquí nos encontramos de nuevo con una factura del notario, de la gestoría y del registro duplicadas, el único gasto diferente a los que nos habíamos encontrado con la hipoteca es el de tasación, que afecta sólo a las anteriores.
Es precisamente este gasto de tasación de la vivienda el más controvertido a la hora de reclamarlo como gasto que debería soportar la entidad bancaria. Se puede entender que se trata de un gasto necesario para la realización de la operación pero por otro lado los bancos son generalmente los que elijen la entidad de tasación sin consultar con el cliente convirtiéndose así en una conducta abusiva.
Impuestos de la compraventa de vivienda
En este caso, dependiendo de si compramos una vivienda de primera o segunda mano tendremos que pagar IVA o el ITP y el AJD, os hablamos de ellos.
– IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
Este impuesto sólo tendríamos que abonarlo en el caso de viviendas de nueva construcción y supone un 10% del importe de la escritura de compraventa. En el caso de un garaje o trastero, el IVA será del 10% si este se vende conjuntamente y asociado a la vivienda, en caso contrario habría que abonar el 21% si se compra por separado.
– ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
En el caso de viviendas de segunda mano (también casas a estrenar de segunda mano), supone un porcentaje de entre el 7% y el 10% del importe de la escritura. Esta transferido y es diferente en cada Comunidad Autónoma. En algunos casos el IITP puede tener descuentos si el que compra la vivienda tiene menos de 32 o 35 años, si pertenece a familia numerosa o si su salario es reducido. Dependiendo de cómo sea el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en cada Comunidad Autónoma.
– IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)
El impuesto de AJD es el conocido modelo 601 de Hacienda.El tipo a pagar oscila entre entre un 0,5% y un 1,5% del precio de compraventa de la vivienda y puede variar según la comunidad autónoma.
¿Qué gastos e impuestos de formalización de la hipoteca se pueden reclamar y cuáles no?
Es importante tener en cuenta que no todos los gastos por adquirir una vivienda se pueden reclamar. Sólo aquellos que correspondan a los gastos de hipoteca. Los gastos de compraventa de vivienda, por tanto, no pueden reclamarse, pues se trata de un acuerdo privado entre las partes y el banco nada que ver tiene en ellos.
En dPG Legal podemos ayudarle a recuperar los gastos de formalización de la hipoteca que ha pagado de más.
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