Cómo vender una vivienda si dos propietarios no se ponen de acuerdo
Cuando existen dos o más propietarios de una vivienda, situación habitual que puede darse por ejemplo al heredar varios hermanos una vivienda a partes iguales, o cuando la vivienda es propiedad de un matrimonio y este se divorcia o separa, puede ocurrir que las partes no se pongan de acuerdo con respecto a qué hacer con ella. Algunos pueden querer venderla, mientras que otros desean conservarla o simplemente no están de acuerdo con el precio de la vivienda que quieren unos u otros darle. En estos casos nos preguntaremos que hacer con esa situación.
La comunidad y su alcance
La comunidad, legalmente hablando, es la copropiedad del bien que se posee en conjunto. Es decir, la cotitularidad. En tal caso, varias personas poseen la titularidad de un mismo objeto, o cosa. Según esta situación legal, cada cotitular posee un porcentaje de esa vivienda. No obstante, ese porcentaje cuenta con dos características:
- Disponible
- Renunciable
Esto quiere decir que ningún cotitular está obligado a permanecer en esa situación de comunidad, sino que puede solicitar la división de la cosa común, en este caso la vivienda.
Tal división puede ser:
- Física
- Económica
En la mayoría de los casos, dividir un inmueble resulta inviable porque perdería su valor y función. Si se divide un piso y queda aislado el dormitorio y el baño por un lado, y la cocina y el living por otro, se perdería el propósito para el cual fue creado: casa habitación. Por lo tanto, hay que recurrir a la división económica.
La división económica consistirá en dividir la vivienda de acuerdo al porcentaje de propiedad de cada uno de los propietarios. Cada propietario tendrá que percibir el importe monetario según sus cuotas, siempre y cuando todos estén de acuerdo.
Opciones de venta de una vivienda cuando las partes no están de acuerdo
- Disolución del condominio
- Vender la vivienda para liquidar el condominio
- Alquilar la vivienda manteniendo el condominio
En el primer caso, se trata de liquidar la copropiedad. Para ello, lo primero deberá ser fijar el valor de la vivienda. Si las partes interesadas no se ponen de acuerdo lo más sencillo es llevar a cabo una tasación de mercado de la propiedad.
Una vez fijado el valor de la vivienda, la parte que no quiere vender comprará a la otra parte o partes propietarias el importe correspondiente al valor fijado previamente teniendo en cuenta su porcentaje de propiedad de la vivienda. Con esto, la persona que paga está adquiriendo la propiedad total de la vivienda y podrá hacer con ella lo que desee: quedársela, venderla o alquilarla.
Un caso práctico de extinción o disolución de condominio sería que una de las partes le pagará a la otra la mitad del valor de mercado de la propiedad. Quien recibe el dinero cede su parte de la propiedad.
Otra opción sería vender la vivienda a un tercero, pero en este caso, al igual que para alquilar la vivienda debe haber acuerdo entre las partes. Lo que sí se puede hacer, es vender el porcentaje de propiedad a un tercero. Es decir, la persona que quiere vender y se ve imposibilitada de hacerlo porque las demás partes no están de acuerdo, tiene la posibilidad de venderle su parte a un tercero.
En este caso, quien vende queda por fuera de la participación en la propiedad, mientras que el tercero queda en poder de esa parte. Esta transacción es particularmente beneficiosa para el tercero que compra, ya que estas operaciones se caracterizan por tener lugar a un precio notoriamente más bajo que los índices de mercado. Por esa razón, solo se recomienda ponerla en práctica cuando exista una necesidad imperante de hacerse con el dinero de la parte de la vivienda.
Dudas frecuentes en situaciones de divorcio o herencias
1.- ¿Cómo se debe realizar la venta de una vivienda que tiene varios propietarios? ¿Es igual el procedimiento si la vivienda es heredada o se trata de la vivienda común de un matrimonio que se divorcia?
Para vender una vivienda que tiene varios propietarios es imprescindible el consentimiento de todos ellos para la venta, es decir, todos deben estar de acuerdo en vender el inmueble a un tercero ya que de no estarlo, a pesar de que exista mayoría de propietarios que quieran llevar a cabo la venta no podrán llevarla a cabo.
El procedimiento en caso de que la vivienda sea heredada o sea propiedad de un matrimonio divorciado será similar de cara a la venta, ya que se trata de varios propietarios, pero habrá que determinar el % de propiedad que corresponde a cada heredero en caso de que la vivienda se haya heredado, por lo que deberá llevarse a cabo la adjudicación de la herencia correspondiente. Sin embargo, en caso de un divorcio, a pesar de estar incursos en un proceso de divorcio, si ambas partes se ponen de acuerdo podrían vender esa vivienda.
2.- Si uno de los propietarios se queda con la vivienda ¿qué gastos tiene esta operación y qué impuestos deben pagar el comprador y el vendedor?
Los gastos que existen en una compraventa son el ITP para el comprador, impuesto que varía de una Comunidad Autónoma a otra, y el vendedor deberá pagar la Plusvalía Municipal y tributará por el beneficio que obtenga por la venta en la declaración de la renta.
En caso de que la vivienda sea de un matrimonio, el bien forme parte de la sociedad de gananciales y estén liquidando la misma, estarán exentos del pago de impuestos siempre y cuando al liquidar la sociedad de gananciales no haya exceso de adjudicación en el reparto.
3.- ¿Cambia la situación si uno de los copropietarios vive en la vivienda común?
La situación sería la misma, no obstante, habría que estar a la regulación de cada Ayuntamiento ya que cada uno tiene su regulación específica para el caso de la plusvalía municipal.
4.- ¿Puede uno de los propietarios vender su parte a un tercero? ¿Cómo se realiza esta operación?
El propietario de un % de una vivienda si podría vender su parte a un tercero, no obstante, esa venta no será tan lucrativa como si se vendiese la vivienda al 100%, ya que el tercero que compre comprara un % de la vivienda, y será propietario de la misma con el resto de propietarios, con los problemas que ello implica.
5.- ¿En qué consiste la extinción de condominio? ¿Qué diferencia existe con la venta de la vivienda?
La extinción de condominio variará de si el mismo se produce con la adjudicación de una herencia, por ejemplo, si esa vivienda ya era propiedad de varias personas, una de ellas fallece, y con esa adjudicación de la herencia se lleva a cabo la extinción del condominio, o si la extinción se produce con la liquidación de una sociedad de gananciales por ejemplo, que estará exento. Habrá que estar al caso concreto y en consecuencia valorar las diferencias.
6.- Cuando no hay acuerdo entre las partes ¿cómo se puede realizar la venta de la vivienda?
En caso de no acuerdo entre las partes, habrá que acudir al procedimiento judicial de división de cosa común correspondiente, si bien, podrían existir procedimientos previos si no hay acuerdo entre las partes por ejemplo para dividir la herencia y así determinar el % de propiedad que corresponde a cada heredero.
La vía judicial ante la imposibilidad de llegar a un acuerdo
Cuando llegar a un acuerdo entre las partes se torna imposible, interviene la vía judicial. De acuerdo al artículo 400 del Código Civil, ninguna de las partes está obligada a permanecer en la comunidad. Por lo tanto, si desea vender y salir de ella, pero no puede porque las otras partes se niegan, existe la posibilidad de recurrir a la vía judicial.
El procedimiento a seguir en este caso sería: la venta de la vivienda mediante una subasta pública. En dicha subasta, pueden participar tanto los copropietarios actuales que quieran pujar como terceros que se acerquen a ella con el mismo fin.
La diferencia entre los copropietarios y los terceros, es que a estos últimos se les exige depositar el 30% del valor de la vivienda para tener el derecho de acudir a pujar por ella.
Otra de las ventajas con las que cuentan los copropietarios además de no tener que realizar el depósito en garantía, es que si su oferta resulta la ganadora, no tendrán que pagar la totalidad del precio, sino que a este se le resta el importe correspondiente a su porcentaje actual de propiedad. A partir de este momento, el copropietario queda en calidad de único propietario de la vivienda.
Una vez que la puja más elevada es aprobada, la subasta se da por terminada y se reparte el dinero obtenido entre los copropietarios restantes, quienes recibirán el mismo porcentaje que poseían inicialmente. Es decir, si eran tres propietarios, los dos restantes recibirán un tercio cada uno.
