¿Cómo hay que declarar los rendimientos de capital inmobiliario en la Renta 2015?
Reproducimos el artículo de Víctor González, socio fundador y director del departamento financiero de dPG Legal para El Economista en el que nos explica cómo deben declararse los rendimientos del capital inmobiliario en la Renta 2015, así como una crítica a la última reforma al respecto.
Tomar la decisión de adquirir o alquilar una vivienda o cualquier otro inmueble es una de las decisiones más importantes que podemos tomar, sobre todo, por el elevado coste que supone. Sin embargo, debemos tener en cuenta que esta acción, además, lleva consigo una serie de obligaciones que debemos conocer para evitar problemas con Hacienda. Hacer correctamente la declaración de estos rendimientos es una de ellas.
¿Y qué son los rendimientos del capital inmobiliario, a integrar en la base general del impuesto? Pues los procedentes de la titularidad de inmuebles, ya sean rústicos o urbanos, o de los derechos sobre ellos. Cabe destacar que la mera titularidad de inmuebles no se considera rendimientos, sino imputación de rentas inmobiliarias (por eso, en éste caso se excluye la vivienda habitual del contribuyente y el suelo no edificado).
Para explicarlo con mayor claridad, podemos decir que las rentas del capital inmobiliario son de dos tipos
1- Si el inmueble no está arrendado, no está sujeto a una actividad económica, o no es la vivienda habitual del contribuyente, la renta imputable a los bienes inmuebles será del 2% del valor catastral, salvo que este haya sido revisado entre los años 2005 y 2015. En este caso, será del 1,1% del valor catastral, sin que sea posible deducir ningún gasto. Este último porcentaje es una novedad que afecta a la campaña de Renta 2015.
2- En los bienes arrendados, la renta que se deberá declarar será la percibida y se considerarán deducibles todos los gastos necesarios para la obtención de dicha renta, así como los correspondientes al deterioro de los bienes. Un ejemplo de los gastos podría ser:
- El IBI, las tasas de limpieza, el alumbrado, las cuotas de la comunidad de propietarios, la portería, aquellos ocasionados con motivo de la conservación y reparación del inmueble, las primas de seguro relacionadas con el bien alquilado, la amortización y finalmente los intereses de préstamos para la adquisición o construcción. Hay que tener en cuenta que el límite de los gastos será el importe de los ingresos, es decir, los gastos deducibles nunca podrán superiores a los de los ingresos de alquiler. Además, no habrá gastos deducibles si los ingresos son cero, es decir, si el inmueble no se encuentra alquilado.
- Por otro lado, si el arrendamiento es para vivienda de un familiar, cónyuge o un pariente del contribuyente, hasta el tercer grado inclusive, el rendimiento no podrá ser inferior al que resulte de la aplicación del régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias o derecho real del que se trate.
- En caso de que el arrendamiento sea para vivienda de un inquilino que no pertenece al grupo anterior, se podrá aplicar una reducción del 60% del rendimiento neto (100% para contratos de arrendamiento anteriores al 1 de enero de 2015) y hubiera tenido derecho a la aplicación de esta deducción, en relación con la misma vivienda, en períodos impositivos anteriores.
- Asimismo, si los rendimientos son generados en dos o más años, existe una reducción del 30% en lugar del 40% de ejercicios anteriores.
Una crítica a la última reforma
Así, hay que hacer una crítica a la reforma tributaria aprobada en noviembre del 2014 en relación al tratamiento fiscal de las rentas del capital inmobiliario.
En primer lugar, en cuanto a la atribución de rentas se refiere, es decir, aquellas rentas que nos imputan por la mera posesión de una segunda o ulteriores viviendas y locales sin explotar. La modificación de los periodos de revisión de los valores catastrales pone de manifiesto la discriminación de unos contribuyentes frente a otros, porque concretamente afecta a aquellos cuyos inmuebles fueron objeto de revisión entre 1994 y 2004. ¿Por qué? Porque la llamada burbuja inmobiliaria hizo que los precios catastrales en ese periodo se revisaran en relación a la artificial subida de precios de los inmuebles, valores catastrales que ahora tributarán al 2% del valor catastral frente al 1,1% de entonces, casi el doble.
Y en segundo lugar, como comentamos anteriormente, la disminución de las reducciones del 100% (edad del inquilino entre 18 y 30 años), al 60% para los rendimientos netos del alquiler, o del 40% al 30% en el caso de un periodo de generación del rendimiento de dos o más años. Destacar también que en la renta 2015, se ha suprimido la deducción estatal del 10% de la que disfrutaba el arrendatario de la vivienda.
Víctor González, socio fundador y director del departamento financiero de dPG Legal
